不動産RWAプロジェクト研究:ブロックチェーンと実体資産の融合

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場でしばらくの間存在しており、最初は2018年のアセットトークン化とセキュリティトークンオファリング(STO)の概念に遡ることができます。しかし、規制の不備と顕著な利益の欠如により、これらの初期の試みは規模を形成しませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇する中、アメリカ国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸出利率を上回り、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関もRWAの探索を始めています。

近年、不動産RWAプロジェクトがいくつか登場し、不動産投資市場の拡大、投資商品の多様化、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、及び潜在市場を分析し、主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産は巨大な投資分野です。2023年3月の研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しました。

トークン化された不動産市場の核心目標には、さまざまな柔軟な投資商品を創造すること、より広範な投資家を引き付けること、資産の流動性と価値を高めることが含まれます。主な表現形式は3つあります:

1. 断片化された不動産所有権ファイナンス
2. 特定区域不動産市場インデックス商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片的な投資機会を提供する点において類似しており、投資のハードルを下げ、流動性を向上させています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの規制フレームワークと運営構造は不動産RWAプロジェクトに参考を提供しています。

不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点と欠点があります:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を向上させる
• 透明性の向上
• 取引プロセスを簡素化する
• グローバルアクセス

短所：

• 規制の不確実性
• 技術リスク
• 法的な複雑さ
• 流動性リスク
• 管理コスト

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に開始され、最初の不動産RWAプロジェクトの1つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、個人投資家向けに提供することに焦点を当てています。

RealTは不動産を購入し、アメリカの法律に基づいてそれをトークン化します。不動産管理は第三者機関に委託されます。手数料を差し引いた後、賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産を所有する会社とは法的に隔離されています。トークン保有者は毎月住宅の賃料分配を受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と10%の管理費が差し引かれます。

1つの不動産を例に挙げると、総価値は323,020ドル、各トークンは52.10ドルで、合計6,200トークンです。月額家賃は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利率は7.35%です。

RealTは市場に100%のトークンを提供し、共同投資を必要とせず、低リスクモデルを維持します。管理機関は家賃から8%を取り、維持費用から残りの部分を取り、RealTはトークン化と監視手数料として2%のみを請求します。この方法により、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は挑戦をもたらすこともあります。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には、管理機関の選択と監視に関する利害の対立が存在するかもしれません。

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最新の完売した10の不動産トークンを分析することで、RealTが不動産を約50ドル/個のトークンに分散していることがわかりました。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がおり、一部は1,000人を超えています。

約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、9%は500-2,000ドル、1%は2,000ドルを超える投資をしています。これはRealTがある程度、小口投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めていることを示しています。

取引データによると、RealTは合計約600万ドルの賃貸料を分配しました。プラットフォーム手数料は賃貸料の約2.5%-3%で、過去2年間で150K-180Kドルの収入に相当します。しかし、RealTが賃貸料から得た実際の利益は不明です。

会社構造に関して、RealTはデラウェア州に複数の法人を設立しており、コアオペレーション法人であるReal Token Inc.、不動産会社の親会社であるReal Token LLC、そして各投資不動産に対応するシリーズのLLCがあります。このような構造は、各不動産の財務的および法的リスクを隔離することを目的としています。

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###パークル

ParclはDeFi投資プラットフォームで、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるようにします。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産に市場を提供し、販売履歴に基づいた特定の地域の不動産指数を導入しました。投資家は不動産価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産取引における法的問題を回避します。Parclが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるかどうかは疑問ですが、数多くの著名な企業から投資を受けており、不動産RWA製品の多様性について議論する際に注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、指数市場は成熟した設計を持ち、チームは積極的にユーザー獲得プランを展開していますが、市場の関心度とシェアは依然として低いです。これは、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備がまだできていないことを示している可能性があります。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社、例えばRippleやMakerDAOは、不動産RWA製品を探求しています。Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトですが、影響は限られていたものの、注目すべき2つの不動産RWA関連製品を導入しました。

最初のサービスは、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoは特別目的会社###SPV(を設立し、不動産のためにスマートコントラクトトークンを作成します。所有者はトークンをローンの担保として使用できます。

第二の方法は住宅ローンのファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンで不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、ユーザーはその後、固定金利で契約に返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルを採用しています。このアプローチには、借り手のデフォルト時に責任を追及することが難しいことや、不動産の所有権移転による"二重払い"の問題など、明らかなリスクがあります。これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つかもしれません。今後、不動産RWAにはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAはまだ比較的新興の分野であり、明確な市場規模やリーダープロジェクトは形成されていません。現在運営されているプロジェクトの規模とユーザー基盤は比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択することでリスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが重要です。

立法の面では、不動産RWAは明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類において意見が分かれており、国際的な規制フレームワークの参照が不足しています。このような規制の不一致はルールの不明確さを引き起こし、潜在的な投資家を脅かし、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危険にさらしています。

規制が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融および暗号通貨企業が不動産RWAに取り組んでおり、少数のプロジェクトが製品の実現可能性を初めて証明しています。金融投資分野の重要なセクターとして、関連する法律枠組みの確立と整備が進むにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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