房地產RWA項目研究:區塊鏈與實體資產的融合

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場已有一段時間,最早可追溯到2018年的資產代幣化和證券代幣發行(STO)概念。然而,由於監管不完善和缺乏顯著收益,這些早期嘗試並未形成規模。

2022年,隨着美國利率上升,美國國債收益率超過了加密行業穩定幣借貸利率,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越具吸引力。成熟的DeFi項目和傳統金融機構都開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,並降低投資門檻。本研究將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產是一個巨大的投資領域。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造多樣化和靈活的投資產品、吸引更廣泛的投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有三種:

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,房產代幣化上鏈有潛力增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面有相似之處,都降低了投資門檻並增強了流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架和運營結構爲房地產RWA項目提供了參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 增強透明度
• 簡化交易流程
• 全球可及性

缺點:

• 監管不確定性
• 技術風險
• 法律復雜性
• 流動性風險
• 管理成本

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過區塊鏈代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並按美國法規將其代幣化。房產管理委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司在法律上隔離。代幣持有者每月可獲得房屋租金分成,需扣除約2.5%的維護儲備金和10%的管理費。

以一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。月租金2,600美元,扣除622美元費用後,淨利潤1,978美元,年總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%的代幣,無需共同投資,維持低風險模式。管理機構從租金中取8%,從維護費用中取剩餘部分,RealT僅收取2%的代幣化和監督費用。這種方法使RealT能專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突,涉及管理機構的選擇和監督。

通過分析最新售罄的十個房產代幣,發現RealT將房產分散成約50美元/個的代幣。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,部分超過1,000人。

約90%的RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2,000美元,1%投資超過2,000美元。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據交易數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年150K-180K美元收入。但RealT從租金中獲得的實際利潤不得而知。

在公司結構方面,RealT在特拉華州設立了多個實體,包括核心運營實體Real Token Inc.、房地產公司母公司Real Token LLC,以及每個投資房產對應的系列LLC。這種結構旨在隔離各房產的財務和法律風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構爲房地產相關的合成資產提供市場,並推出了基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房產價格走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產交易的法律問題。雖然Parcl是否算真正的房地產RWA項目存疑,但它獲得了多家知名公司投資,在討論房地產RWA產品多樣性時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。然而,經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,指數市場設計成熟,團隊積極推出用戶獲取計劃,但市場關注度和份額仍然較低。這可能表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA產品。Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目,雖然影響有限,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno會創建特殊目的載體公司(SPV)並爲房產創建智能合約代幣。所有者可將代幣作爲貸款抵押品。

第二個是房貸融資,用戶用銀行房貸購房後,可將房產所有權代幣化融資。所得資金用於償還銀行房貸,用戶隨後按固定利率向協議還款。

Reinno的運營仍採用中心化和線下模式。這種方法存在明顯風險,如借款人違約時難以追究責任,以及房產所有權轉移導致的"雙花"問題。這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個相對新興的領域,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。當前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標來降低風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規至關重要。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,缺乏國際監管框架參考。這種監管不一致性導致規則不清晰,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管混亂,許多知名金融和加密貨幣公司仍在嘗試房地產RWA,少量項目已初步證明了產品可行性。作爲金融投資領域的重要板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。