O governo dos EUA considera incluir Bitcoin na avaliação de empréstimos hipotecários, o mercado privado já iniciou testes pilotos

Recentemente, o diretor da Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA (FHFA) propôs uma sugestão intrigante, pedindo aos dois grandes gigantes do crédito hipotecário que estudassem a inclusão de criptomoedas como o Bitcoin no sistema de avaliação de hipotecas. Esta notícia rapidamente provocou uma reação no mercado, com o preço do Bitcoin a subir 2,2%, ultrapassando a marca dos 107 mil dólares, e a participação no mercado a aumentar para 66%.

Vale a pena mencionar que o atual diretor da FHFA vem de uma conhecida família do setor imobiliário, e desde 2019 tem apoiado publicamente as criptomoedas, utilizando sua influência pessoal para promover a aplicação de ativos digitais e a abertura de políticas. As suas divulgações financeiras pessoais mostram que ele possui um investimento considerável em Bitcoin e Solana, além de estar envolvido em ações de empresas de mineração de criptomoedas.

A Fannie Mae e a Freddie Mac, como participantes centrais do mercado secundário de hipotecas dos Estados Unidos, sustentam cerca de 70% do mercado de hipotecas. Seus papéis podem ser grosseiramente comparados a um conjunto dos "Centros de Gestão do Fundo de Garantia Habitacional", "Bancos Estatais" e "Plataformas de Securitização do Mercado Secundário" na China, mas operam de maneira mais orientada para o mercado. A FHFA, como entidade reguladora estabelecida após a crise financeira de 2008, suas mudanças de política terão um impacto profundo em todo o sistema financeiro imobiliário.

Atualmente, nos Estados Unidos, se os mutuários precisarem usar ativos digitais em hipotecas, devem primeiro convertê-los em dólares e depositá-los em contas bancárias regulamentadas por pelo menos 60 dias. A análise da FHFA pode se concentrar nos métodos de avaliação de ativos, considerando a adoção de um mecanismo de "desconto" semelhante ao das finanças tradicionais para lidar com a volatilidade dos preços dos ativos criptográficos. Além disso, fatores como histórico de posse, arranjos de custódia e frequência de negociação também podem ser incluídos na avaliação.

O mercado privado já começou a explorar este setor. Por exemplo, uma instituição de crédito da Flórida lançou em 2022 um produto de empréstimo hipotecário que permite aos mutuários usar criptomoedas como garantia, obtendo financiamento de até 100% do valor da casa sem a necessidade de vender os ativos criptográficos. Até o início de 2025, a empresa já havia concedido mais de 65 milhões de dólares em empréstimos hipotecários garantidos por criptomoedas.

Outra empresa liderada por um conhecido empreendedor de tecnologia financeira também lançou um produto semelhante, oferecendo empréstimos garantidos em ativos criptográficos de até 20 milhões de dólares. Existem também alguns serviços financeiros inovadores, como "contas de poupança em Bitcoin", que permitem aos usuários obter empréstimos em dólares com uma relação de valor de empréstimo de 50%.

No entanto, estes produtos privados ainda operam fora do sistema federal de empréstimos hipotecários, não podendo usufruir das mesmas vantagens de liquidez e partilha de risco que os empréstimos tradicionais. Assim, as taxas de juro para este tipo de empréstimos tendem a ser mais elevadas, e os credores geralmente precisam manter os empréstimos por conta própria ou colaborar com investidores alternativos para financiar.

Apesar dos desafios enfrentados pelos empréstimos colateralizados em criptomoedas, como a volatilidade dos preços, a consideração da FHFA de incluí-los no seu sistema de avaliação é, sem dúvida, um sinal importante da transição das criptomoedas de ativos de investimento para ferramentas financeiras práticas. Esta tendência indica que o sistema financeiro tradicional está gradualmente abrindo suas portas para os ativos criptográficos, embora a implementação específica ainda leve tempo, mas seu impacto já começou a se fazer sentir.