Bitcoin Konut Kredisi: 6.6 Trilyon Dolar Değerinde Yeni Bir Mavi Okyanus

27 May'da, Cantor Fitzgerald, kurumsal müşterilere yönelik 2 milyar dolarlık Bitcoin teminatlı kredi programını başlattı. İlk işlem ortakları arasında kripto şirketleri FalconX Ltd. ve Maple Finance bulunmaktadır. Amerika Birleşik Devletleri hazine tahvillerinin resmi aracılarından biri olarak, bu yüz yıllık Wall Street kurumunun sektöre girişi son derece sembolik bir atılım olarak görülüyor.

Bitcoin, bir stok varlığından, kredi sistemini etkileyebilecek bir finansal araca dönüşüyor.

Sadece bir ay sonra, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı İdaresi (FHFA) Başkanı Bill Pulte, önemli bir sinyal daha verdi. Fannie Mae ve Freddie Mac gibi Amerika'nın konut kredi sütunları olan iki şirketten, Bitcoin gibi kripto para birimlerinin ipotek değerlendirme sistemine dahil edilme olasılığını araştırmalarını istedi. Bu açıklama piyasalarda büyük bir etki yarattı, 24 saat içinde Bitcoin fiyatı neredeyse %2.87 artarak 108,000 doları yeniden aştı.

Coinbase reklam filminde ortaya konan ruhsal sorgulama gibi: "2012 yılında bir ev satın almak için 30.000 Bitcoin'e ihtiyacınız vardı, şimdi ise sadece 5'e ihtiyacınız var. Eğer Bitcoin cinsinden konut fiyatları sürekli düşüyorsa, o zaman neden Dolar cinsinden sürekli artıyor?" Bu Bitcoin konut kredisi Dolar sistemi üzerinde ne gibi etkiler yaratacak?

Bill Pulte'nin sözleri geçerli mi?

Bill Pulte, Twitter'da Fannie Mae (FNMA) ve Freddie Mac (FHLMC) için kamuya açık bir çağrıda bulundu ve bu iki şirketin hazırlıklı olmasını istedi. Burada bahsedilen Fannie Mae (FNMA) ve Freddie Mac (FHLMC), ABD'deki iki hükümet destekli kuruluştur; her ne kadar doğrudan konut alıcılarına kredi vermeseler de, ikincil ipotek piyasasında "piyasa yapıcı" olarak merkezi bir rol oynamaktadırlar. Özel kuruluşlar tarafından verilen konut kredilerini satın alarak, onların varlığı kredi piyasasının likiditesini ve sürdürülebilirliğini sağlar.

2008 yılındaki mortgage krizinden sonra kurulan Federal Konut Finansmanı İdaresi (FHFA), bu iki kurumu denetlemekle sorumludur. JPMorgan'ın araştırma raporuna göre, 2024 yılı Aralık ayı itibarıyla Fannie Mae ve Freddie Mac toplamda 6,6 trilyon dolarlık ipotek destekli menkul kıymetleri (MBS) garanti etmiştir ve bu, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki tüm ödenmemiş ipotek borçlarının %50'sini temsil etmektedir. ABD hükümeti tarafından tam güvence ve kredi garantisi sağlanan Ginnie Mae (HUD tarafından doğrudan denetlenir) ipotekleri ise MBS'ye 2,5 milyar dolar katkıda bulunmakta olup, bu da %20'lik bir paya sahiptir.

Trump'un ilk döneminde, paydaşlar çeşitli GSE (Hükümet Destekli Kuruluşlar) reform önerilerini tartıştı, ancak herhangi bir yasama ilerlemesi kaydedilemedi. Pulte'nin tweetinde "emir" üslubunu kullanmasının nedeni, FHFA'nın başkanı olarak bu iki şirkette "denetleyici" bir yönetim kurulu pozisyonuna sahip olmasıdır. 2025 Mart ayında göreve başladıktan sonra, önemli personel ve yapı reformları gerçekleştirdi; iki büyük kurumdan birçok yönetim kurulu üyesini görevden aldı, kendisi yönetim kurulu başkanı oldu ve Freddie Mac'in CEO'su dahil 14 üst düzey yöneticiyi işten çıkararak kapsamlı bir yeniden yapılandırma yaptı. Bu durum, FHFA'nın GSE'ler üzerindeki kontrolünü önemli ölçüde artırdı ve Beyaz Saray ile Hazine Bakanlığı ile "gizli teminat" temeline dayanan halka arz önerilerini tartıştı. Bu politikaların finansal sistem üzerindeki etkisi derin olacaktır. Artık FHFA, ipotek kredisi değerlendirme sistemine kripto varlıkları dahil etme konusunda araştırmalar yapmaya başladı, bu da düzenleyici otoritenin kripto varlıklara yönelik tutumunun yapısal bir dönüşüm geçirdiğini göstermektedir.

Pulte'nin kişisel geçmişi bu habere daha karmaşık bir anlam katıyor. Amerika'nın üçüncü büyük konut inşaat şirketi olan Pulte Homes'un üçüncü nesil yöneticisi, Trump Başkanı gibi emlak ailesinin bir varisi olup, aynı zamanda Trump'ın en yakınındaki isimlerden biri olarak kripto paraları açıkça destekleyen ilk federal yetkililerden biridir. 2019 yılında, sosyal medya üzerinden kripto varlıkların hayırsever gelişimini savunmuş ve kişisel olarak büyük miktarda Bitcoin ve Solana bulundurduğunu açıklamıştır. GameStop, Marathon Digital gibi yüksek volatiliteye sahip varlıklara yatırım yapmıştır; sıradan bir politikacıdan farklı olarak, yaptığı yatırımlar "Degen" imajına daha uygun görünmektedir. Önceki "kripto geçmişi" ile birleştirildiğinde, kripto varlıkları Amerikan ailelerinin konut satın alma sistemine entegre etme isteğinin ani bir heves olmadığını gösteriyor.

Hükümet İçindeki Farklılıklar

Diğer yandan, hükümet içinde de belirgin bir ayrılık bulunuyor. ProPublica, mart ayında, Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı'nın (HUD) federal konut yardımı fonlarını takip etmek için stabil coin ve blockchain teknolojilerini keşfettiğini ortaya koymuştu. Bir HUD yetkilisi, blockchain projesinin savunucusunun Irving Dennis olduğunu açıkladı; Dennis, HUD'un yeni başkan yardımcısı mali direktörüdür ve daha önce küresel danışmanlık devi EY'nin bir ortağıydı.

FHFA tarafından yönetilen Fannie Mae ve Freddie Mac gibi "yarı resmi GSE"lerden farklı olarak, HUD tarafından yönetilen Ginnie Mae tamamen hükümete ait bir kurumdur. Bu nedenle, bu konudaki tartışmalar daha titizdir; öneri, içerde şiddetli muhalefetle karşılaştı. Bazıları bunun 2008'deki ipotek krizine yol açabileceğini düşünüyor, bazı yetkililer ise bunu "Monopoly oyunu parası dağıtmak gibi" olarak nitelendiriyor. Bir iç yazışma, HUD'un denetim ve fon akışını izleme kapasitesinin eksik olmadığını, blok zinciri ve kripto ödemelerin getirilmesinin yalnızca karmaşıklığı artırmakla kalmayıp, aynı zamanda yardım fonlarının değer dalgalanmalarına ve hatta uyum sorunlarına yol açabileceğini belirtiyor.

Şu anda, Milo Credit, Figure Technologies gibi platformlar, Bitcoin teminatlı mortgage ürünleri sunmaktadır. Ancak, bu platformlar, kredileri Fannie Mae ve Freddie Mac'e menkul kıymetleştirip satamadıkları için yüksek kredi faiz oranları ve sınırlı likidite ile karşı karşıyadır. Bitcoin, federal mortgage sigorta sistemine dahil edildiğinde, hem borçlanma faiz oranlarını düşürmekle kalmayacak, hem de coin sahiplerinin kaldıraç etkisini serbest bırakmalarını sağlayarak "HODL"'dan "Amerika'da aile varlık dağılımı oluşturma"ya geçiş yapmalarına olanak tanıyacaktır.

Elbette, risk göz ardı edilemez. Eski SEC yetkilisi Corey Frayer'ın uyardığı gibi, istikrarsız kripto varlıkları FHA destekli 1.3 trilyon dolarlık ipotek sistemine dahil ettiğinizde, herhangi bir piyasa değeri kopma olayı sistemik bir darbe yaratabilir. Hukuk akademisyeni Hilary Allen ise en savunmasız grupları deney alanı olarak kullanarak teknolojik dönüşümü zorlamanın son derece tehlikeli olduğunu açıkça belirtiyor.

Bu ayrışmanın temelinde, Amerika'nın Bitcoin'i "alternatif yatırım aracı" olarak resmi kamu finansmanı sistemine dahil etmeye hazır olup olmadığı yer alıyor. FHFA'nın araştırma yönü, sahiplerin Bitcoin bakiyelerini doğrudan peşinat veya rezerv gereksinimlerini karşılamak için kullanmalarına izin vermektedir; bu durumun derin bir anlamı var çünkü bu, merkeziyetsiz varlıkların "konut kaldıraç" etkisi kazandırdığı ilk kez oluyor. Öte yandan, kripto varlıkların dalgalanması, bunların "rezerv varlık" olarak kullanıldığında değerleme ve risk tahsisi zorluklarını doğuruyor. Eğer Bitcoin fiyatında ani dalgalanmalar meydana gelirse, ipotek değerlendirmesinde kullanılmasına izin verilmesi, finansal düzenleme, likidite yönetimi ve hatta sistemik istikrar sorunlarını gündeme getiriyor.

Yeni FHFA talimatı neyi gerektiriyor? Daha önce ABD sakinleri kripto para ile nasıl kredi alıyordu?

2008 yılındaki mortgage krizinin acı deneyimi nedeniyle, ABD'deki konut kredisi değerlendirmeleri varlık uyumluluğu konusunda katı sınırlamalara sahiptir. Yani, borçlunun kripto parası olsa bile, önce dolara dönüştürülmesi ve ABD'deki düzenleyici bankada 60 gün boyunca tutulması gerekmektedir ki bu, değerlendirmeye "olgun fonlar" olarak dahil edilebilsin. Pulte'nin önerdiği yön ise, bu süreç engelini aşma niyetini açıkça göstermektedir.

Bu resmi emir, 2025-360 numaralı karar, iki ipotek devinden, kripto paraları borçluların varlık çeşitlendirmesi için geçerli bir varlık olarak görmelerini talep etmektedir. Bugüne kadar, kripto paralar ipotek risk değerlendirmelerinin dışına itilmiştir, çünkü borçlular genellikle kredi sona ermeden dijital varlıklarını dolara dönüştürmezler. Bu talimat, Fannie Mae ve Freddie Mac'in kripto paraları, tek aile konut ipoteği risk değerlendirmelerindeki borçlu rezervlerine dahil etme önerileri geliştirmesini gerektirmektedir. Ayrıca, bu talimat, şirketlerin kripto para birikimlerini doğrudan hesaplamalarını, dolara dönüştürmelerine gerek kalmadan belirlemektedir.

Federal Konut Finansmanı İdaresi (FHFA), hangi kripto paraların değerlendirmeye tabi olduğunu belirlemek için net "kılavuzlar" geliştirdi. Sadece ABD düzenlemelerine tabi merkezi borsa tarafından ihraç edilen ve ilgili yasalara tamamen uyan varlıklar uygunluk gösterir. Ayrıca, şirketler değerlendirmede risk azaltma önlemlerini dahil etmelidir, bu da bilinen kripto para piyasası dalgalanmasına göre ayarlamalar ve borçlunun sahip olduğu kripto para rezerv oranına göre uygun risk azaltma önlemlerini içerir.

Herhangi bir değişiklik uygulanmadan önce, işletmeler önerilerini kendi yönetim kurullarının onayına sunmak zorundadır. Yönetim kurulu onay verdikten sonra, öneri Federal Konut Finansmanı İdaresi'ne (FHFA) gözden geçirilmek ve nihai yetkilendirme için iletilmelidir. Federal Konut Finansmanı İdaresi'nin kararı, federal hükümetin finansal süreçte kripto para birimlerini tanıma konusundaki daha geniş uygulamalarıyla uyumludur ve Pulte'nin "Başkan Trump'ın Amerika'yı dünyanın kripto para birimi başkenti yapma vizyonuna yanıt olarak" sözleriyle de örtüşmektedir. Bu talimatın yayımlanması, Amerika Birleşik Devletleri'ni kripto para gelişimi için öncü bir yargı yetkisi olarak konumlandırma taahhüdünü göstermektedir.

Bu ne anlama geliyor?

Herkesçe bilindiği üzere, yüksek likiditeye sahip bir varlığın düşük likiditeye sahip varlıkların teminatı olarak kullanılması mantıklıdır; ancak BTC, birçok boyutta çıkar merkezinde yer almaktadır. Gerçekten de Amerikan teminat kredisi varlığı olarak tanınabilirse, "etkisi", Trump'ın göreve başlamadan önce önerdiği "Bitcoin Rezerv Yasası"nın gücüyle karşılaştırılabilir. Bu etki, tek bir grupla sınırlı kalmayacak; Amerikan halkı, finansal kurumlar, devlet daireleri ve diğer birçok grup etkilenecektir.

Kaç Amerikalı Bitcoin ile "ev alacak", Bitcoin aracılığıyla "ne kadar" tasarruf edebilir?

Amerika'daki emlak şirketi Redfin'in baş ekonomisti Daryl Fairweather, "Zamanın bol olması ve heyecan verici tüketim yollarının eksikliği nedeniyle, pandemi sırasında birçok kişi kripto para ticareti yapmaya başladı. Bu yatırımların bazıları havaya uçtu, ancak aynı zamanda bazı insanlara büyük servet kazandırdı ya da en azından bir evin peşinatını ödeyebilecek kadar kazandırdı."

Security.org 2025 Kripto Para Tüketici Raporu'na göre, ABD'deki yetişkinlerin yaklaşık %28'i (yaklaşık 65 milyon kişi) kripto para bulunduruyor. Bu oran, Gen Z ve Y kuşağında oldukça yüksek; her iki grupta da yarısından fazlası kripto varlık bulunduruyor veya daha önce bulundurdu. Ayrıca, Y kuşağı ve Z kuşağının ABD emlak piyasasındaki payı giderek arttığı için, kripto varlıkların bir ödeme yöntemi olarak konut alımında da giderek popülerleşmesi mümkün.

RedFin, 2021'de bir halkla ilişkiler araştırması yaptı ve teknoloji şirketi Lucid'e, 1500 ilk kez ev alan kişinin rastgele örneklemesini sağladı. "Peşinat fonlarınızı nasıl biriktirdiniz?" sorusuna verilen en yaygın cevap "maaşla" (%52) olurken, daha az yaygın cevaplar "aileden nakit bağış" (%12) ve "emeklilik fonlarından erken çekim" (%10) oldu. Dikkate değer bir nokta, 2019'dan 2021'e kadar "kripto para satarak ev almak" isteyenlerin oranının giderek arttığı ve 2021'in sonunda %12'ye yaklaştığıdır. Üzerinden 4 yıl geçtiği için, kripto paranın yaygınlaşmasıyla bu oranın daha da artmış olabileceği düşünülebilir.

Ve ne kadar para tasarruf edebileceğimize gelince, People's Reserve'ın kurucusu CJK, 25 Haziran'da Emmy Ödülleri'ne aday gösterilen yapımcı Terence Michael ile Twitter Space'te küçük bir hikaye paylaştı. 2017'de 100 adet BTC satarak ev almıştı, şimdi bu ev sadece 500.000 dolara değer ama sattığı BTC artık on milyonlarca dolara değer. Bu nedenle, bu fırsat sayesinde People's Reserve'ı kurdu; amacı daha fazla insanın Bitcoin saklayabilmesi, ipotekle ev alabilmesidir.

Böyle bir şey de türedi.