美國政府考慮將比特幣納入房貸評估，私營市場已開展試點

近日，美國聯邦住房金融局(FHFA)局長提出一項引人注目的提議，要求兩大房貸巨頭研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系。這一消息迅速引發市場反響，比特幣價格應聲漲2.2%，突破10.7萬美元大關，市場佔有率攀升至66%。

值得一提的是，現任FHFA局長出身於知名房地產家族，自2019年起就公開支持加密貨幣，並利用個人影響力推動數字資產的應用與政策開放。其個人財務披露顯示，他持有相當規模的比特幣和Solana投資，同時還涉足加密貨幣礦業公司股權。

房利美和房地美作爲美國二級抵押貸款市場的核心參與者，支撐着約70%的抵押貸款市場。它們的角色可以粗略類比爲中國"住房公積金管理中心"、"國有銀行"和"二級市場證券化平台"的綜合體，但運作方式更加市場化。FHFA作爲2008年金融危機後成立的監管機構，其政策變動將對整個房地產金融體系產生深遠影響。

目前，美國借款人如需在抵押貸款中使用數字資產，必須先將其兌換爲美元並存入受監管的銀行帳戶至少60天。FHFA的審查可能會重點關注資產估值方法，考慮採用類似傳統金融中的"折扣"機制來應對加密資產的價格波動。此外，持有歷史、托管安排和交易頻率等因素也可能納入評估範圍。

私營市場已經在這一領域展開探索。例如，某家佛羅裏達州的貸款機構於2022年推出了允許借款人質押加密貨幣作爲抵押品的房貸產品，無需出售加密資產即可獲得高達房屋價值100%的融資。截至2025年初，該公司已發放超過6500萬美元的加密抵押住房貸款。

另一家由知名金融科技企業家領導的公司也推出了類似產品，提供高達2000萬美元的加密資產擔保貸款。還有一些創新型金融服務，如"比特幣儲蓄帳戶"，允許用戶以50%的貸款價值比獲取美元貸款。

然而，這些私營產品目前仍在聯邦抵押貸款系統之外運作，無法享受與傳統貸款相同的流動性和風險分擔優勢。因此，這類貸款的利率往往較高，貸方通常需要自行持有貸款或與另類投資者合作融資。

盡管加密抵押貸款面臨諸如價格波動等挑戰，但FHFA考慮將其納入評估體系的舉動，無疑是加密貨幣從投資品向實用金融工具轉變的重要信號。這一動向表明，主流金融體系正在逐步爲加密資產打開大門，盡管具體實施還需時日，但其影響已開始顯現。