比特幣房貸：一個6.6萬億美元的新藍海

近期，美國金融界出現了兩個重要信號：

1. 5月27日，華爾街百年老牌機構Cantor Fitzgerald啓動了20億美元的比特幣抵押貸款計劃，面向機構客戶。

2. 6月底，美國聯邦住房金融局(FHFA)局長Bill Pulte要求房利美和房地美研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系。

這些舉措表明，比特幣正在從單純的存量資產，轉變爲可影響信貸體系的金融工具。它不僅可能改變美國6.6萬億美元的住房抵押貸款市場，還可能成爲推動政府支持企業(GSE)私有化的重要槓杆。

政策背景與影響

FHFA發布的第2025-360號決定要求:

• 房利美和房地美將加密貨幣納入單戶住宅抵押貸款風險評估
• 直接計算加密貨幣持有量,無需兌換成美元
• 只有在受監管的中心化交易所發行且合規的資產才有資格
• 企業必須制定風險緩解措施,如根據加密貨幣波動性調整

這一政策變化將爲比特幣持有者帶來多重利好:

1. 降低借款利率。目前私人機構提供的比特幣抵押貸款年利率在9-10%,新政策有望將其降至與傳統抵押貸款相近水平。

2. 釋放槓杆效應。持幣者可以在不賣出比特幣的情況下獲得購房資金。

3. 擴大融資渠道。爲缺乏傳統信用記錄但持有加密資產的羣體提供新的融資途徑。

4. 稅收優化。避免直接出售比特幣產生的資本利得稅。

市場前景與挑戰

據估算,若允許全部比特幣市值參與房貸抵押支持,可支持約1.05萬億美元的貸款本金,佔現有住房貸款存量的8-9%。即使只有50%的比特幣用於抵押,仍可支持5250億美元貸款本金。

然而,將波動性較大的加密資產引入住房金融體系也面臨挑戰:

• 資產波動可能引發系統性風險
• 需要建立新的風險評估模型
• 監管合規問題有待釐清

行業生態

目前已有多家機構布局比特幣房貸市場:

• Milo Credit:提供最高500萬美元、期限30年的加密抵押房貸
• Ledn:提供比特幣抵押的短期流動性貸款
• Moon Mortgage:專注服務加密原生用戶的房貸平台
• People's Reserve:正在開發自償還式抵押貸款等創新產品

基礎設施方面,Beeline Title正在搭建產權登記與數字托管系統,微策略也開發了BTC信用模型。

深遠影響

比特幣房貸的制度化不僅影響金融市場,還可能成爲推動GSE私有化、重塑美國住房金融體系的重要槓杆。它爲政府退出直接擔保提供了技術替代方案,也爲GSE拓展業務邊界創造了空間。

在"大而美"的政策背景下,比特幣正從單純的價值儲存轉變爲可撬動住房、稅收、信貸乃至國家治理的新工具。這一轉變或將開啓金融新範式,重塑資本組織方式。