美国政府考虑将比特币纳入房贷评估，私营市场已开展试点

近日，美国联邦住房金融局(FHFA)局长提出一项引人注目的提议，要求两大房贷巨头研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系。这一消息迅速引发市场反响，比特币价格应声上涨2.2%，突破10.7万美元大关，市场占有率攀升至66%。

值得一提的是，现任FHFA局长出身于知名房地产家族，自2019年起就公开支持加密货币，并利用个人影响力推动数字资产的应用与政策开放。其个人财务披露显示，他持有相当规模的比特币和Solana投资，同时还涉足加密货币矿业公司股权。

房利美和房地美作为美国二级抵押贷款市场的核心参与者，支撑着约70%的抵押贷款市场。它们的角色可以粗略类比为中国"住房公积金管理中心"、"国有银行"和"二级市场证券化平台"的综合体，但运作方式更加市场化。FHFA作为2008年金融危机后成立的监管机构，其政策变动将对整个房地产金融体系产生深远影响。

目前，美国借款人如需在抵押贷款中使用数字资产，必须先将其兑换为美元并存入受监管的银行账户至少60天。FHFA的审查可能会重点关注资产估值方法，考虑采用类似传统金融中的"折扣"机制来应对加密资产的价格波动。此外，持有历史、托管安排和交易频率等因素也可能纳入评估范围。

私营市场已经在这一领域展开探索。例如，某家佛罗里达州的贷款机构于2022年推出了允许借款人质押加密货币作为抵押品的房贷产品，无需出售加密资产即可获得高达房屋价值100%的融资。截至2025年初，该公司已发放超过6500万美元的加密抵押住房贷款。

另一家由知名金融科技企业家领导的公司也推出了类似产品，提供高达2000万美元的加密资产担保贷款。还有一些创新型金融服务，如"比特币储蓄账户"，允许用户以50%的贷款价值比获取美元贷款。

然而，这些私营产品目前仍在联邦抵押贷款系统之外运作，无法享受与传统贷款相同的流动性和风险分担优势。因此，这类贷款的利率往往较高，贷方通常需要自行持有贷款或与另类投资者合作融资。

尽管加密抵押贷款面临诸如价格波动等挑战，但FHFA考虑将其纳入评估体系的举动，无疑是加密货币从投资品向实用金融工具转变的重要信号。这一动向表明，主流金融体系正在逐步为加密资产打开大门，尽管具体实施还需时日，但其影响已开始显现。